土地增值稅的入賬處理涉及多個環(huán)節(jié)，主要包括計算、記錄會計分錄、繳納稅款以及核銷稅款等步驟。

一、計算土地增值稅

首先，需要根據(jù)土地增值額和適用稅率來計算應繳納的土地增值稅。土地增值稅的計算方法較為復雜，涉及到土地使用年限、土地估價、稅率等多個因素。通常，需要先計算出增值率(即增值額占扣除項目的比例)，然后確定適用稅率，最后計算應納稅額。

二、記錄會計分錄

將計算出的土地增值稅作為負債記入會計分錄。

計提土地增值稅時：

借：稅金及附加

貸：應交稅費——應交土地增值稅

預繳土地增值稅時：

借：應交稅費——應交土地增值稅

貸：銀行存款

三、繳納稅款

企業(yè)在計提土地增值稅后，應按時向稅務部門申報并繳納稅款。

四、核銷稅款

在稅款繳納后，根據(jù)完稅憑證，將已繳納的稅款從“應交稅費”科目中轉出，記入“已交稅費”科目。這一步確保了會計記錄的準確性和完整性。

五、特殊情況處理

房地產企業(yè)預繳土地增值稅：當房地產企業(yè)收到預收款時，應預繳土地增值稅。此時，預繳的稅金不能計入當期損益，因為收入未能確認，待預收款項確認為收入時，再計提土地增值稅并計入當期損益。

土地使用權轉讓：若企業(yè)轉讓土地使用權，且土地使用權連同地上建筑物及其他附著物一并在“固定資產”科目或“在建工程”等科目核算的，需借記相應科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”。若土地使用權在“無形資產”科目核算的，則按實際收到的金額借記“銀行存款”，按應繳的土地增值稅貸記“應交稅費——應交土地增值稅”，同時沖銷土地使用權賬面價值。

計算增值額的扣除項目主要包括：

1.取得土地使用權所支付的金額。

2.開發(fā)土地的成本、費用。

3.新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。

4.與轉讓房地產有關的稅金。

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目。

免征土地增值稅：

1.以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

2.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

3.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。

4.因國家建設需要依法征收、收回的房地產。

5.因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的。

6.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的。

7.個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。