建筑物區(qū)分所有權和一般共有權的關系

2023-07-28 中級會計職稱 1860人瀏覽

老師回答

　　建筑物區(qū)分所有權，是指區(qū)分所有建筑物的所有人對其專有部分享有獨自占有、使用的專有權，對共同使用部分享有共有權，以及對建筑物的整體享有成員權，構成的建筑物的復合共有權。一般共有是指，由兩個或者兩個以上的人共享所有權（可能是等額或者不等額）。在其中一個共有人死后，他/她在財產中的份額轉移給他/她的繼承人，而不是轉給其它生存的共有人。

　　建筑物區(qū)分所有權的構成

　　在建筑物區(qū)分所有權的構成上，我國通說采用“三元論”說，即將建筑物區(qū)分所有權解為由三部分構成，即專有所有權、共有所有權和成員權。

　　1.專有所有權

　　專有所有權，是指建筑物的專有部分，區(qū)分所有權人取得的供其使用的特定的單元或者樓層等，具備構造上和利用上的獨立性，如住宅、天花板、地板等是專有部分，不需要經過相鄰的專有部分，而直接與走廊、樓梯等共用部分與外界連接。建筑物的專有部分的成立應該具備以下兩個條件：

　?。?）在構造上具有獨立性，即在物理上具有獨立性，能夠被明確區(qū)分開，其專有人可以排他地獨立占有、使用、收益、處分該建筑物部分。

　?。?）在使用上須具備獨立性，可供單獨使用，有其獨立出入的門戶，可以不需要經過相鄰的部分出入，即能夠滿足一般生活目的的獨立機能。在對其享有的專有部分的權利上，與一般所有權人對其享有的物的權利一樣，具有自由、永久、排他性。

　　2.共有所有權

　　共有所有權，又稱“共有部分持分權”或“持份共有所有權部分”，是指建筑物區(qū)分所有權人依照法律規(guī)定或約定，在區(qū)分所有建筑物之共有部分享有的占有、使用及收益的權利。共有部分，是指區(qū)分所有建筑物，除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物，其包括供全體區(qū)分所有權人使用的全體共有部分，如建筑物的大門、通道、電梯、道路等設施，也包括僅供部分區(qū)分所有權人使用的部分共有部分或一部分共有部分，如幾戶共同使用的墻壁、過道等。此外，共用部分也可劃分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有部分在構造上、利用上沒有獨立性，如共用的出入口、樓頂?shù)冉ㄖ锏囊徊糠?約定共有部分在某些構造上和使用上具有獨立性，根據(jù)各業(yè)主之間來約定形成。

　　3.成員權

　　建筑物區(qū)分所有人的成員權，是指建筑物區(qū)分所有權基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。成員權與上述的專有所有權和共有所有權明顯不同的是，專有所有權與共有所有權是財產權，而成員權是業(yè)主們基于共同的財產利益而形成的身份權，是各區(qū)分所有人就共同關系事務如何作出決定，以及該決定應如何被執(zhí)行而享有的權利。成員權主要涉及在整體上如何管理、維護、使用、收益和處分建筑物的事務。

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