財政部21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份全國財政收入9 953億元，比上年同期增加591億元，同比增長6.3%。地方財政收入增長與上月持平，增幅比去年同期有所回落，主要受房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅回落等因素的影響。
　　事實上，目前跟房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的稅收都受到了各界的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的稅收，除房產(chǎn)稅外，還有土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，等等。
　　近期，天和智庫(北京)經(jīng)濟(jì)研究所主辦學(xué)術(shù)沙龍，對房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”、土地增值稅存廢、房地產(chǎn)稅等涉稅問題進(jìn)行了專門討論。
　　房地產(chǎn)業(yè)“營改增”或于2015年進(jìn)行
　　房地產(chǎn)是中國支柱產(chǎn)業(yè)，也是地方政府最主要的稅收來源之一。目前，國家正在研究推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”改革。對此，有專家表示，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)下行的情況下再推出“營改增”，或許對房地產(chǎn)業(yè)是滅頂之災(zāi)。
　　中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅收與財務(wù)管理系主任、天和智庫(北京)經(jīng)濟(jì)研究所專委會委員蔡昌在沙龍討論中指出，“營改增”將在房地產(chǎn)行業(yè)和建筑施工行業(yè)推行，既屬于結(jié)構(gòu)性減稅的措施，又是國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其比重之舉，而且也有完善增值稅征收鏈條的考量，應(yīng)該能夠減輕房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)。
　　蔡昌認(rèn)為，目前房地產(chǎn)業(yè)存在著大量重復(fù)征稅的現(xiàn)象。建筑施工企業(yè)買材料時交的是增值稅，賣的時候都是交營業(yè)稅。買材料進(jìn)項這一塊不能抵扣，房子的價格包含增值稅，都變成了房子的成本，這個價格變成房地產(chǎn)價值，變成了未來折舊的基礎(chǔ)，含有很多稅。蔡昌認(rèn)為，如果材料等能抵扣，“營改增”之后，建筑施工房地產(chǎn)企業(yè)的長期稅負(fù)應(yīng)該有所下降。
　　蔡昌表示，在房地產(chǎn)行業(yè)及建筑施工企業(yè)中推廣“營改增”的過程，其實就是中國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范的過程。他表示，“營改增”的結(jié)果將逼迫建筑施工行業(yè)轉(zhuǎn)型。他認(rèn)為，建筑施工企業(yè)是會計核算、稅收繳納最不規(guī)范的行業(yè)，因為人員流動性大，這些企業(yè)不論采購什么原材料，如泥沙、石頭，都不會索要發(fā)票，從而導(dǎo)致國家對這些企業(yè)的征稅很難開展。
　　蔡昌還表示，“營改增”對建筑房地產(chǎn)企業(yè)肯定是一個促進(jìn)。人們對此還有很多不同看法，認(rèn)為建筑施工和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)一定會同時改，但現(xiàn)在國家一直沒有給出一個明確的時間表。
　　他表示，“估計可能不出明年5月就要改了，增值稅改革在‘十二五’期間要完成，從2011年開始算到2015年正好是5年。目前的行業(yè)里只有4個領(lǐng)域還沒有推行‘營改增’了，一個是建筑業(yè)，一個是房地產(chǎn)業(yè)，一個是傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已經(jīng)改了，還有一塊是金融保險業(yè)，只剩這四塊了。”此外，蔡昌還表示，“營改增”以后，建筑施工業(yè)的稅率將達(dá)到11%。
　　久益華瑞稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理孫文武則談了“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有稅收整體規(guī)劃的理念。他認(rèn)為，每一次稅收改革都會給企業(yè)帶來機遇和風(fēng)險，因為稅收改革對企業(yè)影響非常大。
　　孫文武指出，任何一個行業(yè)的“營改增”，都既有空間，又有風(fēng)險，如果企業(yè)“營改增”前后不做規(guī)劃，就不會降低稅收成本，反而有可能給企業(yè)帶來風(fēng)險，控制不好會給企業(yè)帶來損失。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的金額比較大，收入比較高，抵扣項目比較多，如果能在“營改增”之前就做好籌劃，其合理避稅空間還是比較大的。孫文武建議，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)“營改增”之前一定要做好規(guī)劃，做好準(zhǔn)備。
　　孫文武還認(rèn)為，與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較特殊，一般現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的服務(wù)期限比較短，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期比較長。所以，增值稅改革會比較復(fù)雜。假如房地產(chǎn)行業(yè)從2015年1月1日實施“營改增”，而此類企業(yè)的在建項目如果還沒有賣，那么其增值稅的進(jìn)項稅就不可能抵扣。因為房地產(chǎn)企業(yè)還不是一般納稅人，所以都不能抵扣。
　　孫文武還談及了房地產(chǎn)“營改增”的稅率問題。他表示，現(xiàn)在很多人認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的稅率是11%或者17%，“我個人認(rèn)為11%可能性比較大，因為17%對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響太大了。”他解釋說，如果將稅率定為17%，就要實現(xiàn)完整的抵扣項目，除了土地還有其他成本， 包括廣告、咨詢等，抵扣不了，或抵扣較少，“我認(rèn)為17%高一些。”
　　他進(jìn)一步表示，不管稅率是11%，還是17%，“營改增”之前如果房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完了但沒有賣，其售價都將會大幅度提高，而且會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。
　　中央財經(jīng)大學(xué)稅收與公共政策研究中心主任、天和智庫(北京)經(jīng)濟(jì)研究所專委會委員汪昊在學(xué)術(shù)沙龍中介紹，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)是繳營業(yè)稅，房地產(chǎn)企業(yè)購進(jìn)了很多商品，里面所含的增值稅是不能抵扣的。而“營改增”后，未來就可以進(jìn)行抵扣。他認(rèn)為，“營改增”對于提高經(jīng)濟(jì)效率有很大好處，非常必要。
　　汪昊表示，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”是一個大的改革，這項改革直接和房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)息息相關(guān)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”將會是一個很漫長的過程。
　　哪些房地產(chǎn)項目最有可能開征房地產(chǎn)稅?
　　從2012年開始，房地產(chǎn)稅一直廣受關(guān)注。蔡昌認(rèn)為，建立中國房地產(chǎn)稅制就是要把房產(chǎn)稅和土地使用稅合二為一。事實上，我國在商業(yè)地產(chǎn)這一塊已經(jīng)征收了房地產(chǎn)稅。
　　目前，我國對個人住房的房地產(chǎn)稅還只是在上海及重慶進(jìn)行試點。對于下一步房地產(chǎn)稅的走勢，蔡昌也有自己的觀點。他向記者分析了未來*8可能開征的房地產(chǎn)稅的若干類型。
　　他認(rèn)為，*9類是企事業(yè)單位、商業(yè)機構(gòu)使用的房地產(chǎn)將被納入房地產(chǎn)稅征收范圍。“比如說銀行，現(xiàn)在是經(jīng)營性企業(yè)，是一種商業(yè)機構(gòu)，不能說你有政府的背景，就不征房地產(chǎn)稅。只有那些公益性質(zhì)的房地產(chǎn)，比如博物館、公園等，不征房地產(chǎn)稅。”
　　第二類是經(jīng)濟(jì)適用房等永久居住房，“雖然經(jīng)濟(jì)適用房不能隨便往外賣，但如果一代一代都住在這兒，這樣的房子也會征收房地產(chǎn)稅。”
　　還有一類目前爭議比較大的，就是小產(chǎn)權(quán)房。“小產(chǎn)權(quán)房，包括一些城中村，也應(yīng)該征收房地產(chǎn)稅，如果這一塊再不征稅，就會造成社會不公平。”
　　第四類，是那些有期限的房地產(chǎn)物業(yè)。“比如，那些有20年、30年、40年或50年使用期限的房產(chǎn)物業(yè)，如果到期之后還繼續(xù)使用，就應(yīng)該交房地產(chǎn)稅。”
　　還有一種情況是，目前在老城區(qū)的新增房產(chǎn)，這也應(yīng)該交納房地產(chǎn)稅。
　　蔡昌介紹，對于征收房地產(chǎn)稅，還有一個問題需要明確。因為房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，如果其使用超過了25年到30年，就屬于危房，“這時你征不征房產(chǎn)稅呢?而如果房子最近要拆遷了，要改造了，怎么辦?該如何界定?在使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)稅的稅率應(yīng)該考慮房地產(chǎn)已經(jīng)存在了多長時間。”蔡昌說。
　　蔡昌還提出，如果一個家庭只擁有一套房子，是不是也需要征收房產(chǎn)稅呢?此外還有“低保戶”的老人，他若是有房子，這也需要征房產(chǎn)稅么?他表示，政府及財稅部門對于社會弱勢群體的房產(chǎn)稅征收應(yīng)有優(yōu)惠。
　　此外，蔡昌也提出了征收房地產(chǎn)稅的時機問題。他表示，在目前經(jīng)濟(jì)下行的情況下，房地產(chǎn)稅應(yīng)該緩行，須把握合適的時間窗口。他同時指出，房地產(chǎn)業(yè)中還存在著大量被逼無奈的規(guī)費需要清理。
　　土地增值稅該廢除了
　　有專家表示，土地增值稅，一直是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設(shè)計最復(fù)雜、征稅成本*6、稅制最不統(tǒng)一的一個稅種。
　　財政部長樓繼偉曾指出，將加快房產(chǎn)稅立法和改革步伐，減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費，清費立稅，增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。而土地增值稅已成為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)增速最快、金額較高的稅種?？梢哉f，土地增值稅是優(yōu)化房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)的“攔路虎”。因此，理應(yīng)增加房產(chǎn)稅，而弱化或取消土地增值稅。更何況，土地增值稅與所得稅在功能上有重疊之處。
　　蔡昌介紹，目前土地增值稅的稅負(fù)很高，*6稅率可達(dá)60%。同時，土地增值稅征收的條件也非常嚴(yán)格，要求所有的項目只要列入成本費用的一律有發(fā)票，而且發(fā)票必須經(jīng)得起檢驗。
　　在國家稅務(wù)總局正對房地產(chǎn)企業(yè)全面施行土地增值稅匯算清繳的大形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)已大大提高，在實際中已經(jīng)出現(xiàn)同一個房地產(chǎn)項目中，由于土地增值稅嚴(yán)征管所造成財務(wù)成本劇增，增加甚至超過原先土地增值稅稅額的2～6倍。所以，做好土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作尤其重要，而且還可連帶企業(yè)所得稅。
　　有專家表示，目前加強土地增值稅的清算，對于地方政府而言，有望增加地方土地財政收入。對于一些按規(guī)矩辦事的開發(fā)商來說，通過之前計提土地增值稅清算稅款或者積極繳納土地增值稅清算稅款，壓力不大;而那些采取各種規(guī)避手段，不繳或者少繳土地增值稅清算稅款的房企則面臨較大壓力。
　　盡管目前土地增值稅存在著嚴(yán)征管問題，但對于下一步土地增值稅的“存廢”，與會的專家仍表示，“極有可能廢除”。
　　蔡昌就認(rèn)為，從目前的流通環(huán)節(jié)來講，現(xiàn)在還在征繳土地增值稅，未來“營改增”改革后，把營業(yè)稅廢除了，就全部是增值稅了。但是，土地增值稅和增值稅面臨著重復(fù)，未來土地增值稅極有可能被廢除。
　　蔡昌說，土地增值稅的有效期限會越來越短，應(yīng)該說現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入倒計時了。
　　此外，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認(rèn)為，土地增值稅可以考慮廢除了。楊紅旭表示，分析近幾年的房地產(chǎn)市場形態(tài)及項目利潤率，就可以知道，當(dāng)時開征土地增值稅的初衷已失去了“土壤”。
　　短評：
　　由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊地位，房地產(chǎn)稅收受到關(guān)注實屬正常。同時，房地產(chǎn)業(yè)也有很多涉稅問題，尤其是近來房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”改革、房地產(chǎn)稅的開征、土地增值稅的存廢等，更是廣受關(guān)注。本次天和智庫的學(xué)術(shù)沙龍中，多位專家對房地產(chǎn)業(yè)涉稅問題進(jìn)行了專題討論，希望能藉著對于房地產(chǎn)業(yè)稅收問題的關(guān)注，能對房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展有助益。