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造成少繳企業(yè)所得稅。
24.列支與生產(chǎn)經(jīng)營無關的費用。
25.報銷企業(yè)股東的個人和家庭生活費用。如個人的電話費、水電費、交通費、餐飲費、家用電器、服裝、高檔消費品等。
26.發(fā)生的辦公用品、會議費、差旅費等費用沒有明細清單或相應記錄，存在虛列行為。
?。ǘI業(yè)稅
1.預收售房款、定金、押金、保證金等不及時入賬或掛“其他應付款”等往來賬，未按時申報繳納營業(yè)稅。
2.商品房抵建筑工程款，以房抵債，直接減少“開發(fā)產(chǎn)品”未按規(guī)定申報營業(yè)稅。
3.代收代付的價外費用、手續(xù)費、管理費等掛“其他應付款”等往來賬，未申報營業(yè)稅。
4.出租房屋、車位、商鋪未按規(guī)定繳納相應稅款。
5.轉讓土地使用權，中途轉讓開發(fā)項目未按規(guī)定申報營業(yè)稅。
6.銷售給內(nèi)部職工和關聯(lián)方商品房，銷售價格明顯偏低，又無正當理由，申報時未作納稅調(diào)整。
7.關聯(lián)方之間將商品房無償贈與、無租使用，申報時未作納稅調(diào)整。
8.取得非金融單位的利息收入直接沖減 “財務費用”未按規(guī)定申報營業(yè)稅。
9.銷售不動產(chǎn)兼裝修行為（精裝房）將收取的裝修及安裝設備費用沖減安裝成本，未全額申報繳納營業(yè)稅。
10.售后返租等銷售行為，沖減租金未全額申報繳納營業(yè)稅。
11.分解售房收入，將部分售房款不開發(fā)票，隱匿收入。
12.按揭銷售，在銀行按揭貸款辦理轉賬后作“短期借款”。
13.在包銷過程中，采用開發(fā)商按實收開票，包銷商再開收據(jù)收現(xiàn)金，造成三方偷稅。
14.地下車庫、倉庫、地面停車位等，對外銷售時，不開發(fā)票，隱匿收入。
?。ㄈ﹤€人所得稅
1.發(fā)放工資、獎金，支付集資利息，未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。
2.股東分紅或利潤分配增加股東個人投資額，未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。
3.為職工個人購買商業(yè)保險，未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。
4.在福利費、工會經(jīng)費等科目中支付給個人的應稅項目，未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。
5.公司管理人員在兩處以上取得收入，未按規(guī)定合并申報。
6.員工的旅游費未并入個人收入按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。
7.在“應付工資”等科目為員工支付個人所得稅，未按含稅金額計算。
8.私車公用發(fā)放的交通補貼未按規(guī)定計算個人所得稅。
9.職工低價購房未按規(guī)定計算個人所得稅。
10.樓盤促銷活動贈送禮品未按規(guī)定扣繳個人所得稅。
11.股東股權轉讓未按規(guī)定申報繳納個人所得稅。
12.報銷企業(yè)股東的個人和家庭生活費用。如個人的電話費、水電費、交通費、餐飲費、家用電器、服裝、高檔消費品等未扣繳個人所得稅。
?。ㄋ模┢渌惙N
1.建筑安裝合同、租賃合同、廣告合同、設計合同、保險合同、銀行借款合同未按規(guī)定申報繳納印花稅。
2.實收資本、資本公積未繳少繳印花稅。
3.取得土地使用權，在開發(fā)期未按規(guī)定及時申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
4.公司自用房及出租房租金收入未按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。
四、納稅健康自查思路及方法
大型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部分工一般較為明確，所謂“馬路警察，各管一段”，盡管公司項目資料齊全，但是財務人員能搜集到全部的項目信息也非易事，即便聘請中介機構，短時間內(nèi)也未必能夠十分清楚企業(yè)復雜的內(nèi)部經(jīng)濟活動。因此，企業(yè)納稅健康檢查筆者提供一些建議如下。
?。ㄒ唬┆毩⒆灾鳎⒆銔徫?，做好資料收集工作。
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的法律憑證、會計憑證、稅務憑證較多，從項目立項開始，要盡可能按照“三證統(tǒng)一”的原則對于企業(yè)每一階段的書面及電子信息資料搜集齊全，分門別類，做好歸檔，對于經(jīng)常會用到的憑證，別怕費紙，該復印的多復印些放起來，早晚有用，銀行貸款要用到，稅務檢查一樣要用到。例如：立項證明、平面圖、土地使用證、土地出讓金票據(jù)、契稅證明、建設土地規(guī)劃證、建設工程規(guī)劃證、工程施工許可證、預售許可證、房屋產(chǎn)權證、每一期間的銷售明細表、傭金計算明細表、房屋交付記錄，大額合同、大額發(fā)票清單、預決算書、租賃合同、投資協(xié)議、股權轉讓協(xié)議等等。這種跨部門的資料搜集工作費時費力，不做不行，即便你有能力聘請一個高級財稅專家，這些資料一樣要自己提供，財務算是牽一發(fā)而動全身，早做早受益。
?。ǘ┒鄿y算、多分析、案頭工作很重要
資料搜集只是*9步，搜集過程中即要驗證“三證”是否統(tǒng)一，規(guī)劃證面積與實際銷售面積不一致的經(jīng)常發(fā)生，施工合同決算金額超出原合同金額的也不是不正常，計入開發(fā)產(chǎn)品成本的并非都取得了發(fā)票，取得了初始產(chǎn)權證苦于發(fā)票不全不愿結算計稅成本的也大有人在，嫌繳稅多找建筑公司補開發(fā)票的也有。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性需要企業(yè)有專業(yè)的人員沉下心來對于完工項目認真分析，項目啟動要測算，完工仍然要測算，測算重點有所差別，完工后更多測算的是企業(yè)所得稅、土地增值稅。清算方案很重要，最后的關頭方案選擇錯誤往往損失大額的稅金。
?。ㄈ┳圆檠a稅出路*4
房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，想晚繳稅款用用資金不足為怪，該交的還是要交，稅務檢查可以分為稽查、評估、輔導、自查，對于經(jīng)納稅健康檢查發(fā)現(xiàn)的問題，“知錯就改，善莫大焉”，主動自查補稅*4，自查的重點可以參照本文所列舉的房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅手段，當然并非全部。企業(yè)應根據(jù)自身項目開發(fā)特點找出自己的薄弱環(huán)節(jié)進行改正，能力不足的話，不妨找個稅務顧問來指導。
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