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*9部分 收入確認的重點和難點
一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入
國稅發(fā)【2009】31號第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。
第九條 企業(yè)銷售①未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按②預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額， ④計入當期應納稅所得額。
第十二條 ③企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。
收入會計準則的規(guī)定
銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：
(1)企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；
(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；
(3)收入的金額能夠可靠地計量；
(4)相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；(超過50%)
(5)相關的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。
比較會計與稅法關于收入確認條件，會計確認收入時要考慮企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方,而國稅發(fā)【2009】31只強調(diào)簽訂合同，不強調(diào)商品所有權上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方。所以企業(yè)的預售房收入會計記入預收帳款，不確認收入，而按稅法將會計上的“預收賬款”提前確認為收入。也就是說，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》并收取款項，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認為收入。在這里有必要提醒廣大房地產(chǎn)納稅人，在做企業(yè)所得稅匯算清繳時，要按稅法的規(guī)定把“預收賬款”提前確認為收入。
預收賬款屬于稅法的收入需要注意以下幾個問題：
1、不是一次性確認全部收入，還要看確認收入的方式，例如，銀行按揭方式就可以分兩次確認收入。
2、預收賬款屬于稅法的收入，有收入必然要有成本配比，稅法只有收入，沒有成本配比如何申報納稅?
收入在完工前取得時，按預計毛利率申報納稅；收入在完工后取得時，按實際的毛利率申報納稅稅。
3、房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預售款，如果正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或者《房地產(chǎn)預售合同》，屬于未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，可以作為計提業(yè)務招待費等三費的基數(shù)。
4、預收賬款如何填申報表才能才能計提業(yè)務招待費？
例如，某房地產(chǎn)企業(yè)取得預售收入1000萬，目前各地流行的預收賬款三種填表方法：
無錫國稅：
預收賬款先確認其他視同銷售收入然后在附表三第四十行20其他將預售收入做調(diào)減處理
填報方法：預售收入填入附表一第十六行（3）其他視同銷售收入1000萬，同時附表三第四十行20其他將預售收入1000萬做調(diào)減處理。
5、預收的定金、訂金是否要預征企業(yè)所得稅？
?。?）定金要預征企業(yè)所得稅
定金屬于已經(jīng)簽了合同的預收賬款.所謂“定金”，其法律定義是指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。合同上是 “ 定金 ” 的，依據(jù)《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時，“定金”雙倍返還；消費者違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的 20% 。
定金具有擔保性質(zhì)
預收賬款的定義，根據(jù)新會計準則，預收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預收的款項，即預收賬款是建立在購貨合同基礎上的。
?。?）訂金不要預征企業(yè)所得稅
訂金并不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為預付款的性質(zhì)，是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。
訂金只是單方行為，不具有擔保性質(zhì)。
預收賬款的定義，根據(jù)新會計準則，預收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預收的款項，即預收賬款是建立在購貨合同基礎上的。訂金、誠意金均不屬于建立在購房合同上的預收款性質(zhì)
訂金，在合同簽訂日之前，此時企業(yè)所得稅應稅行為尚未成立，不應作為預收賬款征收企業(yè)所得稅。
誠意金、保證金、內(nèi)部認購會員卡或會員費也同預收的訂金一樣處理，暫時不用征企業(yè)所得稅。等簽合同才征稅。
6、國稅發(fā)【2009】31號31第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。計入當期應納稅所得額是實際征收而非預征的意思，不是預征就沒有多退少補的過程。因此，當未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入未來結(jié)轉(zhuǎn)成為完工開發(fā)產(chǎn)品收入的時候，減的是預計毛利，而不是減預繳稅款。
7、房地產(chǎn)企業(yè)的預收帳款屬于稅法的收入，并且要計入當期應納稅所得額。不按收入計入當期應納稅所得額，屬于虛假申報，稅務機關將會分兩種情況處理：
?。?）稅款不跨年度的，按照編造虛假計稅依據(jù)處5萬以下罰款。
關于加強企業(yè)所得稅預繳工作的通知國稅函[2009]34號
三、各級稅務機關要處理好企業(yè)所得稅預繳和匯算清繳稅款入庫的關系，原則上各地企業(yè)所得稅年度預繳稅款占當年企業(yè)所得稅入庫稅款（預繳數(shù)+匯算清繳數(shù)）應不少于70%.
納稅人進行虛假申報，但未造成不繳或者少繳應納稅款的后果。按《稅收征管法》第64條“納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務機關責令限期改正，并處5萬元以下的罰款。（2）稅款跨年度的，屬于偷稅
納稅人進行虛假申報，造成了不繳或者少繳應納稅款的后果，按《稅收征管法》第63條偷稅處理。
二、銷售收入
第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認。
?。ㄒ唬┮淮涡匀~收款方式
采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。
?。ǘ┓制谑湛罘绞?/div> 
采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，①應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。②付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
?。ㄈ┿y行按揭方式
采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其①首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，②余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
國稅發(fā)【2009】31號31 第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。
?。ㄋ模┪袖N售方式（銷售方式）
1、支付手續(xù)費方式
甲房地產(chǎn)公司2007年開發(fā)住宅小區(qū)，公司分別與A、B、C、D四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。
與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同， A公司按銷售額5%收取手續(xù)費。2009年9月銷售房屋 2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交甲公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950萬元。甲公司賬務處理為：
借：銀行存款 950萬元
貸：銷售收入 950萬元
正確的處理：A公司代理業(yè)務營業(yè)額應為1000萬元（支付手續(xù)費50萬元不能扣除，應由A房屋銷售公司開據(jù)服務業(yè)發(fā)票50萬元，作為費用列支）。
?。ǘ┮曂I斷的方式
視同買斷
買斷的是價格而不是產(chǎn)權
開發(fā)商（企業(yè)）可以不參與銷售合同，也可以參與銷售合同
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