*7我寫了一個(gè)“哪里的樓市最危險(xiǎn)”系列,逐個(gè)省進(jìn)行分析,至今研究了經(jīng)濟(jì)總量*5的八九個(gè)省,查閱了這些省份所有地級(jí)以上城市最近3年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)。在這個(gè)過程中,再次用數(shù)據(jù)證實(shí)了我此前的一個(gè)判斷:中國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)全面失衡。
  關(guān)于中國(guó)的城鎮(zhèn)化,歷來有兩種觀點(diǎn):一種主張“大城市化”,以三四十個(gè)大城市為載體,將中國(guó)城鎮(zhèn)人口的大部分裝進(jìn)來;另一種主張是均衡發(fā)展,盡量就地實(shí)現(xiàn)人口轉(zhuǎn)化,發(fā)揮地級(jí)市、縣級(jí)市的作用。去年以來國(guó)家提出的“新型城鎮(zhèn)化”,采用了后一種思路。
  我在此前的文章中多次指出過,由于新政區(qū)劃存在嚴(yán)重缺陷,省太大無法直接管理縣,結(jié)果就出現(xiàn)了地級(jí)市長(zhǎng)期代管縣和縣級(jí)市的現(xiàn)象。其結(jié)果是,普遍存在“市搜刮縣”的現(xiàn)象。當(dāng)然,省城則在省級(jí)政府的支持下“搜刮全省”。這樣,中國(guó)的公共資源高度集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市,地級(jí)市還能從縣里爭(zhēng)奪到一些資源,縣和縣級(jí)市就比較悲催。其結(jié)果,人民用腳投票,去公共資源多的地方生活。在河南、四川、陜西等多個(gè)省份,不少地級(jí)市過去3年小學(xué)生人數(shù)都減少了超過20%,更有一些地方接近30%!
  相當(dāng)一批省會(huì)城市房地產(chǎn)開發(fā)情況,反映了這種失衡,以及對(duì)未來更加失衡的預(yù)期。不妨看看我隨手整理的12個(gè)省區(qū)的基本情況:下面表格中“投資占比”,是指省會(huì)城市2013年房地產(chǎn)投資額占全省的比重;面積占比,是指2013年省會(huì)城市商品房屋施工面積占全省的比重(其中合肥、長(zhǎng)沙是銷售面積占比);人口占比,是指2013年省會(huì)城市常住人口,占全省常住人口的比重。
  中部地區(qū)省會(huì)城市占比也非常高,但比西部略好。東部情況不一,比如廣東、江蘇和山東,經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了百花齊放,省會(huì)城市相對(duì)弱勢(shì),所以占比不高。但浙江、福建、遼寧三省的情況比較出人意料,因?yàn)樯蜿栍写筮B為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,杭州有寧波制約,福州有廈門和泉州制約,但仍然出現(xiàn)了資源高度集中的現(xiàn)象。也就是說,如果加上省內(nèi)的第二大城市的份額,這個(gè)省份其他城市就非??蓱z了??梢钥闯?,中國(guó)的西部地區(qū)省會(huì)“一城獨(dú)大”的趨勢(shì)非常明顯,西寧是中國(guó)最強(qiáng)勢(shì)的省會(huì)城市,我在此前發(fā)表的《中國(guó)省會(huì)城市窩里橫排行榜》里,就從資金占有角度解讀過,目前從房地產(chǎn)和人口角度看,西寧也非常厲害。
  從數(shù)據(jù)中我們還能看出另外一種傾向,那就是省會(huì)的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)先于人口增長(zhǎng)。除了福州和沈陽,其他省城房屋建設(shè)或者銷售面積所占全省比例,都兩倍于人口所占比例。也就是說,開發(fā)商認(rèn)為未來這些省城能繼續(xù)吸引更多的外來人口。
  當(dāng)省城“住房建設(shè)增速”以兩倍于“人口增速”的趨勢(shì)演進(jìn)下去,必然導(dǎo)致房屋供應(yīng)量偏大,庫存增長(zhǎng)。這時(shí)候會(huì)發(fā)生什么?當(dāng)然是省會(huì)出臺(tái)政策,跟省內(nèi)地級(jí)市爭(zhēng)奪人口,比如南寧、海口、成都、杭州都這樣做了。如果省會(huì)城市出臺(tái)政策“搶人”,一般的地級(jí)市是沒有還手之力的。這樣,房地產(chǎn)商通過倒逼的方式,加劇了城鎮(zhèn)化的不平衡。對(duì)于省會(huì)城市地方政府來說,他們當(dāng)然樂觀其成,樂助其成,因?yàn)檫@可以幫助他們實(shí)現(xiàn)政績(jī),增加財(cái)政收入。
  也就是說,雖然中央千方百計(jì)通過戶籍制度、居住證制度來調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)化進(jìn)程,希望實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展。但地方政府則肯定會(huì)與房地產(chǎn)商合作,推動(dòng)城鎮(zhèn)化不均衡發(fā)展。在這個(gè)掰手腕過程中,地方政府顯然可以偷天換日,暗度陳倉(cāng)。
  所以,中國(guó)的城鎮(zhèn)化注定是“失衡的城鎮(zhèn)化”。其實(shí)這沒有什么不好,只要提前做好規(guī)劃,盡量緩解大城市病,非均衡的城鎮(zhèn)化反而可以節(jié)約土地,實(shí)現(xiàn)集約化發(fā)展。比如深圳加上東莞,僅僅4000平方公里,只有北京的四分之一,上海的三分之二,但實(shí)際生活了3000萬以上的人口,環(huán)境不也沒有惡化嗎?
  放下均衡發(fā)展的夢(mèng)想,減少行政干預(yù),主動(dòng)應(yīng)對(duì)“大城市化”時(shí)代的到來,才是中國(guó)城鎮(zhèn)化的上上策。當(dāng)然,對(duì)于投資房產(chǎn)的人來說,遠(yuǎn)離中小城市,盡量到大城市買房則個(gè)永恒的真理。還是那句話,買房要跟著有權(quán)有錢的人走,跟著公共資源走。(文章來源:樂居)

 高頓網(wǎng)校官方微信
掃一掃微信,關(guān)注*7財(cái)經(jīng)資訊